｢家賃｣の削減 2
削減の意味
言うまでもなく家賃は会社の固定費の中で大きなウェイトを占めます。
オフィスに店舗、商売をすれば必ずと言ってついて回る経費です。
それが削減できるとなれば、
その効果はやはり大きなモノがあります。
毎月決まった額発生する経費ですから、
削減に成功すれば、
これまた決まった額節約できたことになります。
事業計画もたてやすい訳です。
一方で削減の効果は分かっていても、
家主様との関係悪化を恐れ、
交渉に踏み切れない方も未だ多いようです。
賃料の減額交渉自体は
借地借家法32条で認められています。
当然の権利です。
行使しても何も問題はありません。
そもそも、通常は「お金を払っている方が優位」になるもの。
どうしたものか家主様に対してだけは
「貸して頂いている」と下手になりがちなものです。
しかし、オフィスにしろ店舗物件にしろ、
現在は過剰気味になって来ており
借り手市場になりつつあります。
積極的に交渉する事をおすすめします。
削減のポイント
1. 適正賃力の算出
2. 家主様との関係を重視した交渉方法
3. 適切な賃料交渉人を選ぶ
１- 適正賃力の算出
地代家賃は非常に専門性が高い項目です。
ただやみくもに
「下げて！」
とお願いしても上手くいかないものです。
お互い楽ではない市況だったら、
家主様も容易に交渉に応じてはくれません。
御社が今まで、きちんと家賃を支払っているならなおさらです。
どうして、いままで滞納なく払ってくれている企業の
家賃を引き下げなくてはいけないのでしょうか？
早々、値引き交渉に応じていては家主様も商売になりません。
もっと「論理」的な根拠に基づき、
かつ「感性」に訴求するアプローチが必要です。
交渉にはテクニックが必要ですし、
ノウハウが必要なのです。
自社で削減を進めるのには限界があるのです。
家主様に賃料を下げて頂くには
当然その正当な理由が必要になります。
前述したように現在の賃貸物件の7割以上は適正よりも高い賃料です。
ただし、それを証明するモノがなければ交渉は頓挫してしまいます。
その為、交渉に臨む前には必ず適正賃料の算出が必要になります。
適正賃料は周辺相場だけで決められる簡単なものではありません。
実際、適正賃料の算出手法は実に様々です。
- 利回り法(積算法)
- 賃貸事例比較法
- スライド法
- 差額分配法、
- 収益分析法
と実に様々な算出方法がございます。
これらの算出方法を用い、
不動産鑑定の観点で適正賃料を割り出す必要性があります。
不動産鑑定士に依頼し適正賃料を探るのも一手でしょう。
しかし、困った事に不動産鑑定士は
賃料交渉のプロではありません。
下がるか、下がらないかわからない物件に
いちいち有料の不動産鑑定をお願いしていては
コスト削減どころの騒ぎではなくなってしまいます。
プロの「賃料交渉人に依頼する」事をおすすめします。
２- 最適な事業者・サービスの選定
賃料交渉で一番大切な事は何か？
それは
家主様との関係性を崩さないことです。
賃料が下がったは良いが、関係性が崩れて、
次の賃料改定の時に値上がりしては意味がありません。
かといって、極端に臆病になる必要もありません。
コスト削減を進めるには一見して難しそうな事をしなくては意味がないのです。
とは言うものの、
家主様との関係性を常に意識しながら、
借り手の要求を通すという
非常に難しい交渉になります。
引き下げ要求のポイントは以下の3点です。
(1) 経済環境の変化(世界経済、日本国経済、業界情勢、消費者物価指数など)
(2) 賃貸借環境の変化(地価動向、周辺募集賃料、空室率、賃料構成要因など)
(3) 企業業績(利益率、売上推移など)
素人には訳が分かりませんね。
だから弊社では適切な「賃料交渉人」に
依頼する事をおすすめしているのです。
実際、交渉自体も自社で行うよりも、
外部の専門家に依頼した方が成功率が高いのです。
と言うのも自社で賃料交渉する場合、
(3)の企業業績に1番比重が置かれることが多いです。
企業業績を1番の理由にしてしまうと、
家主様から「それはそちらの問題でしょう」と言われてしまいます。
実にもっともな意見です。
交渉に応じていただけないケースが多いのです。
この場合、何が問題かというと家主様との位置関係です。
(3)を理由にすると言葉は悪いですが「物乞い」になってしまいます。
家主様と対等な関係が築けないのです。
従いまして
(1)(2)をメインの理由とした専門的な立場から、交渉をすることが大切です。
想像に固くないですよね。
ただ、お願いされるだけよりも、
論理的な根拠があり、かつそれを感性的に「お願い」された方が、
落ちる確率も上がるというものです。
(1)(2)(3)をバランスよくミックスしながら交渉することで、、
家主様との関係性も共存共栄の
「持ちつ持たれつの関係」になるのです。
３- 適切な賃料交渉人を選ぶ
賃料交渉は自社でも出来ます。
しかし、そうそう何度も出来る訳ではありません。
１度失敗すると次の手を打てなくなります。
また中途半端な賃料ダウンでお茶を濁され、
なおかつ次回の契約更新時に価格が上がってしまう事がよくあります。
そう言った訳で「餅は餅屋」
賃料交渉を外部に委託し、お任せをしてしまいましょう。
成功率が高まりますし、
第一手間がはぶけます。
もちろん、成功報酬は発生します。
会社によって違いますが賃料削減額の半年〜１年分ぐらいが相場です。
では、どの会社にお願いしたら良いのか？
結論から申し上げれば、その選定は弊社にご相談下さい。
ざっと調べただけでも賃料交渉サービスを提供している会社は
30社以上みつかります。
色々な会社を使い分け、試し、実績を比較する。
そんなマニアックな事をいちいちやるのは現実的ではありません。
物件の賃料の額によっても適正な会社が変わります。
賃料交渉時の同席の有無も会社によって異なります。
御社にあった企業を使わないと後悔する事になります。
是非、弊社にご相談下さいませ。
